Gekoppelde huur- en begeleidingsovereenkomst: niet altijd geen huurbescherming

07-06-2016

Woningcorporaties werken geregeld samen met hulpverleningsinstanties ter bevordering van de huisvesting van personen die begeleiding behoeven. De  bedoeling is dan dat de zorgbehoevende door de zorgverlener begeleid wordt, in een woning van de corporatie, met als doel om na een bepaalde (proef-)periode zelfstandig te kunnen wonen. De vraag rijst dan, hoe een dergelijke constructie in juridische zin moet worden vormgegeven.

Zo kunnen  partijen er bijvoorbeeld voor kiezen dat de corporatie rechtstreeks een huurovereenkomst aangaat met de zorgcliënt, waaraan de begeleidingsovereenkomst wordt gekoppeld. Dat kan in de vorm van één driepartijen overeenkomst of  in de vorm van twee parallelle overeenkomsten; een begeleidingsovereenkomst en een huurovereenkomst.

Er kan ook gekozen worden voor een onderhuurconstructie. In dat geval fungeert de zorginstantie als huurder en de zorgcliënt als onderhuurder. Als de zorgcliënt een zelfstandige woonruimte huurt, kan hij of zij in een voorkomend geval een beroep doen op de rechtsbescherming van de onderhuurder van zelfstandige woonruimte (art. 7:269 BW).

Het komt voor dat er tussen de cliënt en de hulpverleningsinstantie een conflict rijst en dat de hulpverleningsinstantie de begeleidingsovereenkomst beëindigt. Vervolgens rijst dan de vraag of de huurovereenkomst wel of niet in stand kan blijven. Twee voorbeelden uit de rechtspraak.

Het gerechtshof te Leeuwarden heeft bij arrest van 7 mei 2013 (LJN: BZ9779) een oordeel gegeven over de onderhuurconstructie.

Volgens het hof zijn de begeleidings- en onderhuurovereenkomst dermate nauw met elkaar verbonden dat het eind van de eerst genoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Zij kunnen, aldus het hof, gelet op hun opzet en hun inhoud, niet los van elkaar worden gezien in die zin dat de cliënt bij het wegvallen van de woonbegeleidingsovereenkomst onverminderd aanspraak maakt op het huurgenot, dat hem nu juist in het kader van die begeleiding is toegekend. Niet voor niets zijn de beide overeenkomsten gelijktijdig, met dezelfde ingangsdatum en contractsduur aangegaan, en met de uitdrukkelijke bepaling dat zij onderling van elkaar afhankelijk zijn, aldus het hof. Aldus kunnen de overeenkomsten niet los van elkaar worden gezien en dienen zij als één geheel van samenhangende verbintenissen te worden beschouwd, waarbij de afspraken omtrent de begeleiding naar zelfstandig wonen volgens de bedoeling van alle drie de betrokken partijen de essentie van de rechtsverhouding vormen.

Het hof moest uiteindelijk oordelen of de zorgcliënt aanspraak kon maken op huurbescherming. Volgens het hof had de cliënt onvoldoende weersproken dat de woonbegeleiding door hem niet meer werd geaccepteerd. Uit de gedingstukken bleek zelfs, dat de cliënt de bemoeienis van de zorgpartij krachtig afwees. Het hof concludeert dus dat het woonbegeleidingstraject naar behoren is doorlopen.

Rechtbank Zwolle heeft in een vonnis van 28 januari 2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:272 als volgt geoordeeld: Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is te billijken dat het stranden van de hulpverlening door de weigerachtige, beledigende en bedreigende houding van cliënt/huurder heeft geleid tot de opzegging van de zorgrelatie, wat in de gegeven omstandigheden eveneens leidt tot het eindigen van de huurovereenkomst.

Tot slot.

1. Het van groot belang is dat de te gebruiken contracten in het kader van een huur/ woonbegeleidingsproject zorgvuldig worden geredigeerd.
2. Er zijn vaak heel goede redenen om een zorgovereenkomst  of een begeleidingsovereenkomst af te sluiten. De huurder moet zich realiseren dat dit soms afbreuk doet aan de wettelijke huurbescherming.  
3. Elk geval is anders. Als u te maken krijgt  met een gekoppelde huurovereenkomst en zorg- of begeleidingsovereenkomst, win dan inlichtingen in en/of vraag advies.